Rückmietverkauf 2025: Verkaufen und weiter wohnen
Immobilie verkaufen – Als Mieter wohnen bleiben, sofort Liquidität erhalten
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Rückmietverkauf – Ablauf, Kosten, Vor- & Nachteile
Ein plötzlicher Liquiditätsbedarf trifft viele Menschen im Alter: Pflegekosten steigen, die Rente ist knapp, gleichzeitig soll das vertraute Zuhause erhalten bleiben. Ein Rückmietverkauf kann hier eine Brücke schlagen – Sie verkaufen Ihre Immobilie und mieten sie sofort zurück. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wie der Rückmietverkauf funktioniert, welche Kosten und Risiken entstehen, welche Alternativen es gibt – und für wen sich „Haus verkaufen und zurückmieten" tatsächlich lohnt.
Was ist ein Rückmietverkauf?
Ein Rückmietverkauf (auch Sale-and-Lease-Back oder Rückmietkauf) bedeutet: Sie veräußern Ihre Immobilie vollständig an einen Käufer und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag ab, um weiter darin zu wohnen. Sie erhalten einen einmaligen Kaufpreis und zahlen fortan monatlich Miete.
Abgrenzung zu anderen Modellen der Immobilienverrentung:
- Teilverkauf: Sie verkaufen nur einen Anteil (z. B. bis zu 50 %) und behalten per Nießbrauch das volle Nutzungsrecht.
- Leibrente/Zeitrente: Statt Einmalbetrag erhalten Sie eine lebenslange oder zeitlich befristete monatliche Rente, meist mit Wohnrecht.
- Verkauf mit Wohnrecht/Nießbrauch: Volle Veräußerung, aber dinglich gesicherte Nutzung im Grundbuch, oft ohne Miete, jedoch meist mit geringerem Kaufpreis.
Für wen eignet sich der Rückmietverkauf?
Typische Zielgruppen und Situationen:
- Senioren, die Liquidität für den Alltag, Reisen oder Umbauten benötigen, aber im Zuhause bleiben möchten.
- Erbengemeinschaften, die Vermögen gerecht aufteilen und Streit vermeiden wollen.
- Menschen mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf (z. B. zur Schuldentilgung oder für Pflegekosten), die Immobilie zurückmieten möchten.
- Eigentümer, die keinen Eigentümeraufwand mehr tragen wollen (Instandhaltung, Verwaltung) und planbar zur Miete wohnen.
Typische Szenarien:
- Pflegekosten absichern: Eigenanteil an Pflegeheimkosten oder ambulante Betreuung finanzieren.
- Schuldenabbau: Teure Kredite ablösen, Zinslast senken, Bonität verbessern.
- Erbauseinandersetzung: Miterben auszahlen, ohne ausziehen zu müssen.
Ablauf Schritt für Schritt
1. Erstberatung und Bedarfsklärung: Ziele festlegen (Liquidität, Wohnsicherheit, Flexibilität). Alternativen vergleichen (Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek).
2. Immobilienbewertung: Marktwertermittlung durch Makler/Gutachter. Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Baubeschreibungen, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen.
3. Auswahl eines Anbieters: Banken, Immobiliengesellschaften oder spezialisierte Verrentungsanbieter. Kriterien: Seriosität, transparente Kosten, Absicherung, Referenzen.
4. Vertragsverhandlung: Kaufpreis, Mietkonditionen, Kündigungsschutz. Regelungen zu Grundpfandrechten und Finanzierung des Käufers.
5. Notartermin und Abschluss: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Start des Mietverhältnisses nach Kaufpreiszahlung.
Vorteile des Rückmietverkaufs
- Sofortige Liquidität: Der volle Kaufpreis steht zeitnah zur Verfügung – nützlich für Anschaffungen, Schuldenabbau oder Pflege.
- Weiteres Wohnen im Haus: Keine Umzugskosten, soziale Bindungen und Alltagsroutinen bleiben erhalten.
- Weniger Eigentümer-Risiko: Viele Instandhaltungs- und Reparaturthemen liegen beim neuen Eigentümer; Sie gewinnen Zeit und Komfort.
- Planbarkeit: Klare Mietbedingungen (z. B. Indexmiete) machen die monatlichen Kosten kalkulierbar.
- Flexibilität: Als Mieter können Sie mit gesetzlicher Frist kündigen, falls sich Ihr Leben ändert (z. B. Umzug in eine Pflegeeinrichtung).
Nachteile & Risiken
- Verlust des Eigentums: Sie profitieren nicht mehr von künftigen Wertsteigerungen und können die Immobilie nicht vererben.
- Laufende Mietkosten: Die monatliche Miete kann mit der Zeit steigen (Indexierung). Prüfen Sie, ob Ihre Rente das langfristig trägt.
- Abhängigkeit vom Käufer: Qualität und Seriosität des Vermieters sind entscheidend (z. B. bei Instandhaltung, Kommunikation).
- Insolvenzrisiko: Gerät der Käufer in Schieflage, kann die Immobilie den Eigentümer wechseln. Ihr Mietvertrag wirkt grundsätzlich fort, Details hängen jedoch von der vertraglichen Gestaltung ab.
- Vertragsfallen: Unvorteilhafte Klauseln wie hohe Staffelmieten, weite Modernisierungserhöhungen, übermäßige Kleinreparaturklauseln.
Alternativen zum Rückmietverkauf
Je nach Ziel (Sicherheit, Erben, maximale Auszahlung oder monatliche Entlastung) können Alternativen besser passen:
Teilverkauf mit Nießbrauch: Verkauf eines Anteils (20–50 %), Sie behalten das volle Nutzungsrecht. Vorteil: Partizipation an Wertentwicklung und Vererbbarkeit des Restanteils.
Leibrente/Zeitrente: Kaufpreis fließt als lebenslange Rente mit Wohnrecht. Vorteil: Planbare Zahlung, kein Mietrisiko. Nachteil: Geringerer Gesamtbarwert.
Verkauf mit Wohnrecht: Volle Veräußerung mit dinglicher Sicherung im Grundbuch. Oft geringerer Kaufpreis, dafür meist keine Miete.
Umkehrhypothek: Immobilie bleibt Ihr Eigentum, Auszahlung gegen späteren Verkauf. Vorteil: Eigentum bleibt. Nachteil: Zins- und Gebührenbelastung.
Fazit & Praxistipps
Der Rückmietverkauf kann eine gute Lösung sein, wenn Sie schnell Liquidität benötigen, im Zuhause bleiben möchten und Eigentümerpflichten abgeben wollen. Er ist besonders attraktiv, wenn Sie Wertsteigerung nicht priorisieren, die langfristige Miete bezahlbar bleibt, und der Mietvertrag Ihnen echten Kündigungsschutz und Planbarkeit bietet.
Praxistipps:
- Drei Angebote einholen, unabhängig bewerten lassen.
- Kauf- und Mietvertrag rechtlich prüfen lassen (Fachanwalt/Notar).
- Mietkonditionen indexieren statt staffeln, Eigenbedarfskündigung ausschließen.
- Liquiditätsplanung erstellen (10–15 Jahre), Rücklagen für Umzug/Pflege vorhalten.
- Prüfen, ob ein dingliches Wohnrecht/Nießbrauch sinnvoll ist.
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Häufig gestellte Fragen zum Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig an einen Käufer und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag ab, um weiter darin zu wohnen. Sie erhalten den kompletten Kaufpreis als Einmalzahlung und zahlen fortan monatlich Miete. Anders als beim Teilverkauf geben Sie das gesamte Eigentum ab, behalten aber das Recht, als Mieter in Ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben.
Der Rückmietverkauf eignet sich besonders für Eigentümer, die schnell Liquidität benötigen und gleichzeitig keine Eigentümerverantwortung mehr tragen möchten. Die Mietkonditionen werden vertraglich festgelegt und bieten Planungssicherheit.
Beim Rückmietverkauf entstehen einmalige und laufende Kosten:
- Einmalige Kosten: Notar- und Grundbuchkosten (meist vom Käufer getragen), Maklercourtage, Löschung von Grundschulden
- Laufende Kosten: Monatliche Miete (orientiert an Marktmiete), Nebenkosten, Kleinreparaturen bis zu vereinbarten Grenzen
- Steuerliche Aspekte: Verkaufsgewinn meist steuerfrei bei Eigennutzung, Miete privat nicht absetzbar
Die Mietkosten sollten langfristig kalkuliert werden, da sie über Jahre anfallen. Eine Indexierung an die Inflation ist üblich und schützt vor unvorhersehbaren Mieterhöhungen.
Vorteile: Sofortige Liquidität durch den kompletten Verkaufserlös, Wohnen bleiben in der gewohnten Umgebung, keine Verantwortung mehr für Instandhaltung und Reparaturen, planbare monatliche Kosten durch feste Mietverträge, Flexibilität als Mieter mit gesetzlichen Kündigungsfristen.
Nachteile: Verlust des Eigentums und künftiger Wertsteigerungen, lebenslange Mietkosten, Abhängigkeit vom Vermieter, mögliche Mieterhöhungen je nach Vertrag, kein Vermögen mehr für Erben. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung mit Kündigungsschutz und Mietpreisbindung ist daher essentiell.
Beim Rückmietverkauf sollten Sie verschiedene Anbieter vergleichen: Banken, spezialisierte Immobiliengesellschaften und Verrentungsanbieter. Wichtige Kriterien sind Seriosität, transparente Kosten, faire Mietkonditionen und Absicherungen wie der Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen.
Achten Sie auf Referenzen, Verbandsmitgliedschaften und eine transparente Kostenstruktur. Lassen Sie sich mehrere Angebote erstellen und prüfen Sie diese sorgfältig. Eine unabhängige Beratung kann dabei helfen, den passenden Partner zu finden und Vertragsfallen zu vermeiden.
Wohnrecht, Nießbrauch und Leibrente können mit speziellen Online-Tools berechnet werden. Diese Tools berücksichtigen Faktoren wie Alter, Immobilienwert und regionale Unterschiede, um genaue Werte zu liefern.
Wohnrecht berechnen Sie auf wohnrecht-berechnen.de.
Nießbrauchwerte ermitteln Sie unter niessbrauchberechnen.de.
Leibrenten können Sie hier berechnen: leibrente-berechnen.com.
Ein Rückmietverkauf ist eine komplexe Entscheidung, die rechtliche, finanzielle und persönliche Aspekte umfasst. Daher ist eine professionelle Beratung dringend empfehlenswert. Ein Experte kann Ihnen helfen, die Verträge zu verstehen, faire Konditionen zu verhandeln und Risiken zu minimieren.
Besonders wichtig ist die Prüfung des Mietvertrags durch einen Fachanwalt oder Notar. Achten Sie auf Klauseln zum Kündigungsschutz, Mieterhöhungen und Instandhaltungspflichten. Eine unabhängige Immobilienbewertung stellt sicher, dass Sie einen fairen Kaufpreis erhalten.
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